Gondolataim a kizárólagos megbízási szerződésekről
Amióta feloldották az ingatlanközvetítés állami monopóliumát és magánszemélyek, társaságok is közvetíthetnek ingatlanokat (1988), olyan sok peres eljárás folyt ingatlanközvetítéssel kapcsolatban, hogy itt az ideje, hogy újra vizsgázzon mindenki. Legalábbis jogi ismeretekből. A perek javarésze jutalék megnemfizetési perek és a megbízási szerződések, tisztességtelen és jóerkölcsbe ütköző mivolta miatt történtek. A közvetítési megbízási szerződések olyan feltételeket tartalmaztak, ami az Eladók jogait csorbították. A precedens perek alakulását a jogász társadalom figyelemmel kísérte, de a legtöbb ingatlanosnak gőze sincs mi a korrektség, mi a tisztesség, és mi a jóerkölcs?
A megbízási szerződések közül, sokan a kizárólagos szerződéseket erőltetik. Kevesebb a jutalék, ha kizárólagos, -rövid időn belül eladom, ha csak engem bíz meg, -a legtöbb helyen fogom hirdetni, -Vevőm van az ingatlanra, -kiemelt szolgáltatást nyújtok, -legrövidebb idő alatt a legmagasabb áron eladom stb. Az eredményt, az ingatlan eladását persze garantálni nem tudják. Ehhez ugye 3. személy, a Vevő is szükséges volna.
Véleményem szerint, az eladó ingatlan közvetítése olyan, mint egy nagy kondér. Odaállhat mellé minden ingatlanközvetítő. Aki ügyesebben merít belőle, az eszik. Az a közvetítő, aki elmarja a többit a kondér szélétől, hogy csak ő maradjon, monopolhelyzetbe akarja hozni magát, hogy egyedül ő meríthessen, a többi közvetítővel szembeni versenyt nem vállalja.
Egy ügyvéd precedens pert nyert egy ingatlanirodával szemben, aki kizárólagos szerződés hatálya alatt, egy olyan ügyletnél is kérte a jutalékját, amihez semmi köze nem volt.
A kúria kimondta, a kizárólagos szerződésnél a tulajdonost nem lehet korlátozni, akadályozni abban, hogy ne adhassa el az ingatlanját saját maga közvetlenül is. A másik, hogy a közvetítőnek a kizárólagos szerződés hatálya alatt is bizonyítania kell, hogy az adásvétel létrejötte, az Ő közreműködésének az eredménye. Ő adta ki az ingatlan címét. Ő mutatta be az ingatlant a Vevőnek. Ő teremtette meg az Eladó és Vevő személyes üzleti kapcsolatát. Ő egyeztette össze a szerződő felek érdekeit.
Ha nem így lenne, a közvetítő karba tett kézzel megvárná, hogy a tulajdonos eladja az ingatlanát, aztán munka nélkül tartaná a markát a jutalékra.
Azzal a közvetítővel szemben, aki kizárólagosságot kér, a következőket lehet tenni. Lehet neki adni kizárólagos jogot, pénzért. A közvetítő, hogy csak Ő árulhassa az ingatlant, vegye meg ezt a jogot! Hogyan történhet ez és mi az alapja? A vásárolt kizárólagos jog akár 5 – 6 százezer Forintra is rúghat, attól függően mekkora kára származhat a tulajdonosnak abból, hogy más nem árulja. A kizárólagos jog megvételében a közvetítő azt vállalja, hogy amennyiben a kizárólagos jogviszony alatt (x ideig), az ingatlant nem tudja eladni a vele közösen megállapított áron, akkor Ő fizet az Eladónak.
És ez, így rendben is volna, mert a tulajdonos felmondta a többi közvetítőjét, vagy meg sem bízott mást, pedig lehet, hogy a kizárólagosan megbízott ingatlanközvetítő nem tud Vevőt hozni az ingatlanra, és azáltal a tulajdonost úgy éri kár, hogy a kizárólagosság hatálya alatt, saját forrásból vagy más megbízottján keresztül eladhatta volna ingatlanát.
Amennyiben az eladó ingatlan tulajdonosa előhozakodik egy ilyen dologgal, hogy pénzért megvehető a kizárólagos jog, a közvetítő azonnal meghátrál. Mert nem tudja garantálni az eredményt, az ingatlan eladását ezért nem vállalja.
Van egy érdekes helyzet. Az eladó kizárólagos jogot ad egy ingatlanközvetítőnek és felmondja azokat az irodákat, akik már hirdették, kínálták, árulták. Igen ám, de ezek mindent tudnak az eladó ingatlanról, megvannak az adatok. Megvan a tulajdonos elérhetősége. Mi van akkor, amikor egy ilyen visszamondott ingatlaniroda mégis tud Vevőt hozni és visszasomfordál vele az eladóhoz. Nem adja el a Vevőjének? Vagy elküldi a kizárólagos irodához, hogy osszák meg a jutalékot? Vagy kifizeti mind a két irodát? Kevesebbet enged az árból és úgy tárgyal a Vevővel, hogy mindkét ingatlaniroda beleférjen? Vagy az iroda, aki "hozta" a Vevőt kérje a Vevőjétől a jutalékját?
De tegyük fel, elfogadja a visszamondott ingatlaniroda által biztosított Vevőt. Hogyan bizonyítja a kizárólagosan megbízott ingatlaniroda, hogy köze volt a dologhoz? Sehogy.
Ha a tulajdonos nem pénzért, vagyis ingyen adja a kizárólagos jogot, az a minimum, hogy tisztességes jutalékot kapjon a közvetítő, amit később a közreműködő társirodával megoszthat, és az, hogy erről az összes környékbeli közvetítőt értesíti. Az értesítéssel egyidejűleg megjelöl egy napot, hogy az ingatlanközvetítők ezen a napon megtekinthessék az ingatlant, adatait nyilvántartásba vegyék azzal, hogy ha Ők hozzák a Vevőt, akkor a kizárólagosan megbízott iroda, a jutalékját a megállapodott arányban megosztja.
Ingatlant, ha eladna vagy venne,- szakértelmünk Önnek is hasznára lenne…